연말연시가 되면 많은 분들이 새로운 집을 구하고 또 이사를 하게 됩니다.
이럴 때 전세를 살게되면 임대차 3법이라는 법에 대해서 들어보셨을 텐데요.
오늘은 이 임대차 3법, 그리고 그중에 전세계약 갱신 청구권에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
임대차보호법? 임대차 3법?
지난 2020년 발의된 임차인을 보호하기 위한 3법입니다.
기존에 임차인의 보호를 위해 있던 주택임대차보호법의 개정안인데요.
임대차 3법은 크게 3개로 구성되는데요.
- 전월세 상한제 : 전월세 갱신시 임대료 상한을 5%로 제한
- 계약갱신청구권 : 세입자가 원할 경우 2년 임대 기간 종료 후 2년 추가
- 전월세 신고제 : 임대차 계약 발생 후 30일 이내에 신고
이 법의 입법 취지는 사회적 약자인 임차인(세입자)들이 보다 안심하고 전세계약을 할 수 있도록
지원하자는 취지입니다.
세입자가 최초 2년 이후에 추가로 2년을 더 살 수 있도록 계약 갱신청구권을 가질 수 있도록 하고,
이렇게 계약갱신시 전월세를 증액할 경우 그 상한은 5%로 제한하여 갑작스러운 임대료 증액을 막아주는 법입니다.
전체 임대차보호법의 개정 문구는 아래와 같습니다.
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2[1]를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
[본조신설 2020. 7. 31.]
이를 통해 임차인은 새로운 계약갱신청구권이 생긴 것인데요.
계약갱신청구권이란?
계약갱신청구권이라는 것은 말 그대로, 임대계약을 임차인이 필요한 경우에 1회에 한해
계약을 다시 갱신할 수 있는 제도입니다.
계약갱신청구권은 그럼 어떤 조건에서 청구할 수 있을까요?
먼저 기한이 중요합니다. 기존 전세계약 만료 6개월~2개월 사이에 청구해야 합니다.
그리고 무엇보다 전세계약에는 묵시적 계약 연장이 있는데요.
묵시적 계약 연장이란?
계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이의 기간에 임대인과 임차인 중 누구도 계약 해지 의사를 밝히지 않으면
전과 동일한 계약 조건으로 계약이 자동 갱신되는 것을 ‘묵시적 갱신’이라고 합니다.
즉 쌍방이 아무도 언급하지 않으면 자동으로 계약이 연장되는 것입니다.
이 묵시적 갱신은 주택임대차보호법에서 규정하고 있는데, 만약 묵시적 갱신이 이루어지게 된다면
계약 기간은 2년이 적용되고, 임대인 측은 갱신된 2년의 계약 기간 동안 특별한 사유 없이는
계약 해지가 불가능합니다. 다만, 임차인은 연장된 계약 기간 중 언제든지 해지를 할 수 있습니다.
이러한 묵시적 계약연장을 하는 것은 계약갱신 청구권에 포함되지 않습니다.
기본적으로 계약갱신청구권은 상대적으로 약자인 임차인의 권리 증진을 위한 법으로
임대인의 경우 이 계약 갱신을 거부하러면 정당한 사유가 필요합니다.
계약갱신청구권 거부 사유
앞서 살펴본 것처럼 임대인 또는 직계존속/비속이 실거주하는 경우가 대표적입니다.
이 경우에는 정당한 사유가 되어 계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다.
많은 경우 실거주를 거부 사유로 들고 있습니다.
하지만 이 정당한 사유라는 것이 많은 허점이 있어서, 실제 적용시에는 많은 분쟁이 일어나고 있습니다.
2022년 9월 기준으로 주택임대차 분쟁 조정 신청은 1400여건이나 됩니다.
2021년 전체가 1988건이었는데요. 많이 늘어난 추세입니다.
또한 집을 매수하려는 사람도 실거주 목적이라면 매물을 고를때 주의하여야 하는데요.
실거주 목적 매수시 주의점
안전하게 집을 매수하려면 최종 집 계약 완료되는 시점이 세입자의 전세계약이 6개월 이상 남아 있는 경우가 좋습니다.
계약이 6개월 미만이라면 전 집주인에게 계약갱신이 가능해서, 새로운 집주인은 그대로 갱신된 계약을
인수인계 받게 되기 때문입니다.
또한 아예 계약갱신청구권을 사용한 집을 매수하는 것도 방법입니다.
계약갱신청구권은 1회만 사용가능하기 때문입니다.
마지막으로 매도인이 실거주하는 매물을 구매하는 것이 안전한 주택구입 방법입니다.
그럼 잘 판단하시어 구매하시기 바랍니다.