오늘은 요즘 빌라왕 사기로 이슈가 되고 있는 깡통전세와 역전세의 차이를 알아보겠습니다.
역전세와 깡통전세?
먼저 내용을 빙에게 물어보았는데요.
빙의 답변은 아래와 같습니다.
- 역전세는 전세시장이 침체되어 전셋값이 계약시점보다 만기일에 더 낮아진 상황으로 이 경우 임대인은 전셋값을 인하하거나 세입자를 구하기 어려울 수 있습니다
- 깡통전세는 집값이 하락하여 전셋값과 매매가격이 거의 차이 나지 않거나, 전셋값이 매매가보다 높은 경우입니다. 이 경우 임대인은 집을 팔아도 보증금을 돌려주기 힘들고, 주택담보대출까지 끼여 있으면 더 위험할수 있습니다.
- 역전세와 깡통전세 모두 임대인과 세입자에게 불리한 상황으로, 최근 빌라왕 사태처럼 보증금을 지키는 방법으로는 계약서 작성, 보증금 반환보증보험 가입, 부동산 중개인에게 문의 등이 있습니다
기본적으로 전세가격이 떨어지면 역전세가 되고, 이런 역전세가 많거나, 심할 경우 깡통전세까지 될 수 있습니다.
다만 전세가격과 매매가격의 차이가 크다면 역전세가 되더라도 깡통전세까지 가지는 않게 됩니다.
그래서 일반적으로 매매가 대비 전세가 비율인 전세가율이 80%이상된 지역을 위험지역으로 파악하는데요.
경기 여주, 충북 청주, 충남 당진, 전남광양, 경북 포항등이 해당됩니다.
깡통전세를 예방하는 방법
이러한 전세사기를 예방하기 위해서는 매매전에 확인해야할 사항이 있습니다.
1) 공인중개사사무소의 정상등록 여부를 확인한다. : 공인중개사사무소, 공인중개사, 중개보조원 정상 등록 정보 확인 필요
▷ 국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr) 또는 경기부동산포털(https://gris.gg.go.kr)에서 확인 하거나 해당 시·군
부동산관련 부서로 전화하여 “꼭” 확인해야 함. ※ 2)번 부터 4)번의 할 일은 공인중개사에게 요청하시면 됩니다.
2) 임대 물건의 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서 등 서류를 확인한다. : 건축물대장 – 정확한 소재지, 소유자, 면적 등의 정보를 확인하고 “위반건축물” 여부를 확인
등기부등본 – 건축물대장의 주소와 같은지 확인 후
갑구 “소유자”, 을구 “근저당권” “선순위 권리관계” 등의 정보를 정확히 확인
납세증명서 – 국세, 지방세 체납여부 등 확인
※ 중개대상물 확인·설명서 ‘⑨ 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’ 내용 기재·확인
▷ 건축물대장: 정부24(www.gov.kr)에서 확인
▷ 등기사항증명서: 인터넷등기소(www.iros.go.kr)
▷ 납세증명서(국세완납증명): 홈택스(www.hometax.go.kr)
▷ 지방세 납세증명서: 위택스(www.wetax.go.kr)
▶ 관련서류의 발급일자가 계약당일이 맞는지 확인하고 혹시 다를 경우 임대인 또는 공인중개사에게 발급 요청
▶ 확정일자 및 전입세대 열람은 임대인 또는 공인중개사에게 요청(이해관계인만 열람) 또는 국토교통부 ‘실거래가 공개시스템’(http://rt.molit.go.kr) 에서 확정일자 일부 자료에 한하여 조회 가능합니다.
3) 집주인 신분증 등 서류 진위 여부를 확인한다. : 등기부등본의 소유자가 계약하러 온 집주인과 동일인물인지 확인 ☞ “신분증 사진”과 “얼굴” 대조
집주인의 신분증 진위 확인 ▷ 주민등록증 진위확인: ARS ☎1382 또는 정부24(www.gov.kr)
▷ 운전면허증 진위확인: 경찰청교통민원24(www.efine.go.kr)
▷ 인감증명서 또는 본인서명사실확인서 진위확인: 정부24(www.gov.kr)
4) 집주인 대신 “대리인”이 위임장을 가지고 계약하러 올 경우 확인사항
: 집주인의 인감증명서(부동산 임대차 계약용)가 첨부되어 있는지 확인하고 직접 집주인과 영상통화하여
집주인 신분증과 얼굴 대조 및 계약 내용에 대해 확인해야 합니다. ※ 위임장 등 반드시 확인
그리고 매매후에도 확인을 해야 하는데요.
주요 내용은 전입신고, 전월세 신고, 임대 보증금 보증 가입등이 있습니다.
1) 계약 당일 계약서에 확정일자 부여받고 전입신고를 해야한다.
: “계약일”에 확정일자를 부여받고 전입신고를 해야 대항력(익일 0시 효력발생) 있는 임차인의 요건을
갖추게 되며, 선순위 채권자의 지위를 갖게 되어 보증금을 지킬 수 있음. ※ 확정일자를 부여받은 임차인 자격으로 전입세대 열람 가능(읍·면사무소 또는 주민센터 방문) 합니다.
2) 주택 전월세 신고를 해야 한다.
: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 개정에 따라 ’21.06.01.부터 주택 전월세 신고 의무화
※ 대통령령으로 정하는 금액, 지역에 적용되며 계약일로부터 30일 이내 임대차계약당사자가 신고해야 합니다.
3) 임대(전세) 보증금 보증에 가입한다.
: HUG주택도시보증공사 혹은 SGI서울보증에 보증가입을 해야 집주인과 보증금 반환 문제 발생 시
보증사로부터 임대보증금을 돌려받을 수 있음. ▷HUG주택도시보증공사: ☎1566-9009, SGI서울보증: ☎1670-7000
※ 등록임대사업자의 신규 등록 주택은 보증가입 의무(보증수수료: 임대인75%, 임차인25% 부담)대상이며, 기존 주택은 ’21.08.18.부터 임대차계약 체결하는 경우 의무 가입(자세한 사항은 「민간임대주택에 관한 특별법」 확인)
4) 임대차 관련 상담
: 주택임대차3법 관련(계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세신고제 등) 상담 가능
▷ 대한법률구조공단 상담안내: ☎132
※기타사항: 부동산 표시·광고 위반(허위매물 등) 및 집값담합 신고
▷ 부동산 표시·광고 위반(허위매물 등) 신고: 부동산광고시장감시센터(https://budongsanwatch.kr/)
☎02)6951-1375
▷ 집값담합 신고: 부동산거래질서교란행위 신고센터(https://cleanbudongsan.go.kr/) ☎1833-4324
전세보증보험
무엇보다 전세보증보험에 드는 것이 중요한데요.
전세보증보험은 주택도시보증공사, HF, 서울보증보험의 3곳에서 가입할 수 있습니다.
기본적으로 임대인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 그 반환을 책임지는 보증으로,
보증로율과 전세금 한도가 다르고, 또한 할인 방식등이 다릅니다.
일반적으로 주택도시보증공사의 보험을 드는게 일반적인데요.
3가지 제도를 확인해보시고 꼭 가입하시기 바랍니다.
그리고 MBC에서 깡통전세를 찾아주는 사이트를 운영중인데요.
깡통전세 찾는 방법
http://dgdesk.mbcrnd.com/rentmap/
위 주소에서 깡통전세를 찾아볼 수 있습니다.
그럼 안전한 전세계약하시기 바랍니다.